Energieausweis - das Wichtigste im Überblick

Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität eines Gebäudes und ermöglicht eine Einschätzung des zu erwartenden Energieverbrauchs bzw. -bedarfs einer Immobilie. In Deutschland ist der Energieausweis bei Neubauten sowie beim Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich insbesondere aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises liegt grundsätzlich beim Eigentümer, Verkäufer, Vermieter oder Verpächter der Immobilie.

Der Energieausweis dient vor allem dazu, die Energieeffizienz verschiedener Gebäude vergleichbar zu machen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der tatsächliche Energieverbrauch nicht nur von der Energieeffizienz des Gebäudes, sondern auch vom individuellen Nutzerverhalten abhängt. Faktoren wie die Anzahl der Bewohner sowie deren Heizgewohnheiten und Lüftungsverhalten können den realen Energieverbrauch erheblich beeinflussen.

Der Energieausweis darf nicht mit dem Wärmeschutznachweis verwechselt werden. Während der Energieausweis in erster Linie der Information von Käufern, Mietern und Eigentümern dient, ist der Wärmeschutznachweis ein bautechnischer Nachweis zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestwärmeschutzes bei der Planung und Errichtung von Neubauten.

Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben

Für welche Gebäude ist ein Energieausweis verpflichtend?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss bei Neubauten, beim Verkauf von Immobilien, bei Vermietung oder Verpachtung, sowie bei von Bund und/oder Ländern geförderten Sanierungen grundsätzlich ein Energieausweis vorgelegt werden. Wenn Sie für die energetische Sanierung Ihres Zuhauses eine Förderung beantragen (z. B. von der KfW oder dem BAFA), müssen Sie im Normalfall einen Energieausweis bzw. einen individuellen Sanierungsfahrplan (ISFP) erstellen lassen. Bei Neubauprojekten ist der Energieausweis bereits im Rahmen des Baugenehmigungs- beziehungsweise Fertigstellungsverfahrens relevant, da Neubauten die energetischen Anforderungen des GEG erfüllen müssen.

Bei Umbauten, Erweiterungen oder Zubauten (etwa beim Ausbau eines Dachgeschosses oder der Errichtung eines Anbaus) kann es ebenfalls erforderlich sein, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen. Von zentraler Bedeutung ist dabei die Frage, ob durch die Maßnahmen die energetische Qualität des Gebäudes wesentlich verändert wird oder ob neue beheizte Nutzflächen entstehen. Darüber hinaus können im Rahmen solcher Baumaßnahmen Nachweise nach dem Gebäudeenergiegesetz erforderlich sein, beispielsweise Wärmeschutznachweise oder energetische Berechnungen für die betroffenen Bauteile.

Wird das Gebäude nach Abschluss der Arbeiten verkauft oder neu vermietet, sollte geprüft werden, ob der bestehende Energieausweis die aktuelle energetische Situation noch zutreffend abbildet oder ob ein neuer Ausweis ausgestellt werden sollte. Insbesondere bei umfassenden Modernisierungen wird häufig zur Neuausstellung des Energieausweise geraten, da sich Energiekennwerte und Energieeffizienzklasses deutlich verändern können.

Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung

Bei Verkauf oder Vermietung müssen Interessenten spätestens bei der Besichtigung Einsicht in den Energieausweis erhalten. Nach Vertragsabschluss ist dem Käufer oder Mieter eine Kopie des Energieausweises zu übergeben. Darüber hinaus müssen bestimmte Pflichtangaben bereits in Immobilienanzeigen veröffentlicht werden, darunter beispielsweise die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Werden die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten, können Bußgelder verhängt werden.

Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt grundsätzlich zehn Jahre, sofern zwischenzeitlich keine wesentlichen energetischen Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Beim Energieausweis wird zwischen dem Energiebedarfsausweis (kurz Bedarfsausweis) und dem Energieverbrauchsausweis (kurz Verbrauchsausweis) unterschieden. Beide Varianten des Energieausweises dienen der energetischen Bewertung eines Gebäudes, unterscheiden sich jedoch deutlich hinsichtlich ihrer Datengrundlage, Aussagekraft und Einsatzbereiche. Welcher Ausweis zulässig oder vorgeschrieben ist, richtet sich nach Gebäudeart, Baujahr und energetischem Zustand der Immobilie.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Dabei werden sämtliche energetisch relevanten Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt, darunter die Qualität der Gebäudehülle, die Wärmedämmung von Außenwänden, Dach und Kellerdecke, die Fenster, die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung sowie gegebenenfalls Lüftungs- oder Klimaanlagen. Die Berechnung erfolgt unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten anhand standardisierter Rahmenbedingungen und normierter Klimadaten. Dadurch ermöglicht der Bedarfsausweis eine objektive Einschätzung der energetischen Qualität eines Gebäudes und einen guten Vergleich verschiedener Immobilien. Gleichzeitig zeigt er energetische Schwachstellen deutlich auf und enthält häufig konkrete Modernisierungsempfehlungen. Aufgrund des höheren Berechnungsaufwands ist der Bedarfsausweis in der Regel kostenintensiver als der Verbrauchsausweis.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert dagegen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner beziehungsweise Nutzer der vergangenen drei Jahre. Grundlage sind in der Regel die Heizkostenabrechnungen oder Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser. Das individuelle Heiz- und Lüftungsverhalten hat daher erheblichen Einfluss auf die ausgewiesenen Werte. So kann ein sparsames Nutzungsverhalten zu einem vergleichsweise guten Ergebnis führen, obwohl die energetische Qualität des Gebäudes objektiv schlecht ist. Umgekehrt kann ein energetisch effizientes Gebäude durch einen hohen individuellen Energieverbrauch ungünstigere Werte aufweisen. Der Verbrauchsausweis erlaubt deshalb nur eingeschränkt Rückschlüsse auf die tatsächliche bauliche Energieeffizienz einer Immobilie.

Welchen Ausweis brauche ich?

Für manche Gebäudearten ist ausschließlich ein Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben. Dies gilt insbesondere für ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens das energetische Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung erreichen. Bei neu errichteten Gebäuden wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt, da hierfür ohnehin umfassende energetische Berechnungen erforderlich sind. Für viele modernisierte Bestandsgebäude sowie größere Mehrfamilienhäuser kann dagegen auch ein Verbrauchsausweis zulässig sein.

In der Praxis gilt der Bedarfsausweis als deutlich aussagekräftiger, da er die bauliche und technische Qualität des Gebäudes bewertet und weitgehend unabhängig vom Verhalten der Bewohner ist. Der Verbrauchsausweis bietet hingegen eine kostengünstigere und einfachere Möglichkeit zur Erfüllung der gesetzlichen Nachweispflichten, insbesondere bei vermieteten Bestandsgebäuden mit verlässlichen Verbrauchsdaten. Weiterführende Informationen stellt das GEG-Infoportal der Bundesregierung bereit.

Gibt es Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht?

Ja. Das Gebäudeenergiegesetz sieht verschiedene Ausnahmen vor. Die wichtigste Ausnahme für Privatpersonen sind Ferienhäuser mit begrenzter jährlicher Nutzungsdauer, aber auch für viele landwirtschaftliche Betriebsgebäude ist kein Energieausweis erforderlich. Das Gleiche gilt für kleine freistehende Gebäude mit weniger als 50 m2 Nutzfläche und für provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer von maximal zwei Jahren. Zudem kann bei denkmalgeschützten Gebäuden auf einen Energieausweis verzichtet werden, sofern die Anforderungen unverhältnismäßig wären. Gebäude, die überwiegend für religiöse Zwecke genutzt werden, sind ebenfalls von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Letztlich kann auch bei Abrissobjekten unter bestimmten Voraussetzungen auf einen Energieausweis verzichtet werden, sofern der Abriss eindeutig vorgesehen ist.

Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Die energetischen Anforderungen werden bundesweit überwiegend einheitlich durch das Gebäudeenergiegesetz geregelt und die Erstellung des Energieausweises basiert primär auf der Normenreihe DIN V 18599 („Energetische Bewertung von Gebäuden“). Da jedoch das Bauwesen weitgehend der Landesgesetzgebung unterliegt, unterscheiden sich einzelne Anforderungen im Baugenehmigungsverfahren sowie bei Förderprogrammen der Bundesländer.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Energieausweise dürfen nur von qualifizierten Fachleuten mit entsprechender Ausstellungsberechtigung erstellt werden. Die Anforderungen ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz. Zu den berechtigten Berufsgruppen zählen insbesondere Architekten, Bauingenieure, Innenarchitekten, staatlich anerkannte Techniker entsprechender Fachrichtungen, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation sowie Energieberater mit gesetzlicher Berechtigung. Viele Energieberater sind zusätzlich in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen.

Für die Erstellung eines vorschriftsgemäßen Energieausweises werden vollständige und möglichst genaue Gebäudedaten benötigt. Deshalb ist in vielen Fällen eine Vor-Ort-Begehung sinnvoll. Dies gilt vor allem für Altbauten oder wenn die Dokumentationslage unsicher ist. Online-Angebote ohne Besichtigung sind zwar teilweise zulässig, liefern jedoch häufig weniger präzise Ergebnisse.

Der Energieausweis als Grundlage zur Einschätzung der Energiekosten

Der Energieausweis ermöglicht eine erste Einschätzung der energetischen Qualität eines Gebäudes und der zu erwartenden Heiz- und Energiekosten. Dabei werden standardisierte Berechnungsverfahren verwendet. Da sich die Werte jedoch auf festgelegte Nutzungsbedingungen und standardisierte Klimadaten beziehen, kann der tatsächliche Energieverbrauch im Alltag von den Werten im Energieausweis abweichen. Individuelles Nutzungsverhalten (z. B. höhere Raumtemperaturen, häufiges Lüften, ineffizientes Heizverhalten, oder hoher Warmwasserverbrauch) kann den tatsächlichen Heizbedarf erhöhen. Der Energieausweis dient daher in erster Linie dem Vergleich von Gebäuden und nicht der exakten Vorhersage zukünftiger Energiekosten.

Welche Informationen enthält ein Energieausweis?

Der Energieausweis enthält eine Vielzahl technischer und energetischer Kennwerte, die eine Einschätzung der Energieeffizienz und der energetischen Qualität eines Gebäudes ermöglichen. Ziel des Energieausweises ist es, Gebäude hinsichtlich ihres Energiebedarfs beziehungsweise Energieverbrauchs vergleichbar zu machen und potenziellen Käufern, Mietern oder Eigentümern eine Orientierung über die zu erwartenden Energiekosten und den energetischen Zustand der Immobilie zu geben. Die Berechnungen erfolgen auf Grundlage standardisierter Verfahren nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Dabei werden sowohl die Eigenschaften der Gebäudehülle als auch die technische Gebäudeausrüstung berücksichtigt.

Endenergie-Kennwert

Der wichtigste Kennwert im deutschen Energieausweis ist der Endenergie-Kennwert. Er gibt an, wie viel Energie pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und gegebenenfalls Kühlung benötigt oder verbraucht wird, und wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) angegeben.

Beim Bedarfsausweis wird der Endenergiebedarf rechnerisch anhand der baulichen und technischen Eigenschaften des Gebäudes ermittelt. Grundlage hierfür sind standardisierte Nutzungsbedingungen sowie festgelegte Klimadaten. Dadurch lässt sich die energetische Qualität eines Gebäudes mit hoher Objektivität bewerten. Berücksichtigt werden unter anderem die Wärmedämmung der Außenbauteile, die Qualität der Fenster, die Luftdichtheit des Gebäudes sowie die Effizienz der Heizungs- und Warmwassertechnik.

Beim Verbrauchsausweis basiert der ausgewiesene Wert dagegen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner innerhalb der letzten drei Jahre. Hier fließen die individuellen Heiz- und Lüftungsgewohnheiten der Nutzer unmittelbar in die Berechnung ein. Deshalb kann der Endenergieverbrauch je nach Nutzungsverhalten erheblich schwanken.

Je niedriger der Endenergie-Kennwert ausfällt, desto energieeffizienter ist das Gebäude. Moderne Neubauten erreichen häufig sehr niedrige Werte, während unsanierte Altbauten oftmals einen deutlich höheren Energiebedarf aufweisen.

Primärenergie-Kennwert

Der zweite Hauptenergiewert im Energieausweis ist der Primärenergie-Kennwert. Dieser Wert berücksichtigt nicht nur die Energie, die im Gebäude selbst verbraucht wird, sondern zusätzlich den gesamten Energieaufwand, der für Gewinnung, Umwandlung, Transport und Bereitstellung des jeweiligen Energieträgers erforderlich ist.

Dadurch fließen auch ökologische Aspekte und die Umweltauswirkungen verschiedener Heizsysteme in die Bewertung ein. So wird beispielsweise berücksichtigt, dass für die Bereitstellung von Strom oder Fernwärme bereits außerhalb des Gebäudes Energie aufgewendet werden muss. Am günstigsten wirken sich erneuerbare Energieträger wie Umweltwärme (Wärmepumpe), Holzpellets oder Solarenergie auf den Primärenergiebedarf aus.

Der Primärenergiebedarf spielt vor allem bei Neubauten und energetischen Sanierungen eine wichtige Rolle, da das Gebäudeenergiegesetz hierfür konkrete Grenzwerte vorgibt. Er dient deshalb nicht nur der Information, sondern auch dem Nachweis, dass die vorgeschriebenen energetischen Anforderungen erfüllt wurden.

Treibhausgasemissionen

Im Energieausweis stehen auch Angaben zu den Treibhausgasemissionen (im alten Ausweis werden sie als CO2-Emissionen bezeichnet). Dieser Wert beschreibt die Menge an Kohlendioxid, die durch den Betrieb des Gebäudes verursacht wird, und wird in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Die Höhe der Emissionen hängt maßgeblich vom verwendeten Energieträger und der Effizienz der Heizungsanlage ab.

Die Angabe der Treibhausgasemissionen gewinnt zunehmend an Bedeutung, da energetische Anforderungen und Klimaschutzziele in Deutschland kontinuierlich verschärft werden. Für Eigentümer und Kaufinteressenten liefert dieser Kennwert zusätzliche Informationen über die ökologische Qualität und Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes.

Energieeffizienzklassen

Der Energieausweis stuft das Gebäude in eine der neun Energieeffizienzklassen (A+ bis H) ein. Die Energieeffizienzklassen ermöglichen eine schnelle und leicht verständliche Bewertung der energetischen Qualität von Immobilien. Die Einstufung erfolgt anhand des Endenergiebedarfs beziehungsweise Endenergieverbrauchs. Gebäude der Klasse A+ weisen einen sehr niedrigen Energiebedarf auf und entsprechen häufig modernen Effizienz- oder Passivhausstandards. Gebäude der Klassen G oder H besitzen dagegen einen sehr hohen Energieverbrauch und weisen oftmals einen erheblichen energetischen Sanierungsbedarf auf.

Die Energieeffizienzklasse wird im Energieausweis auf einer farbigen Skala dargestellt, die von Grün bis Rot reicht. Dadurch können verschiedene Gebäude auf einen Blick miteinander verglichen werden. Die Energieeffizienzklasse gibt nicht nur Aufschluss über die zu erwartenden Energiekosten, sondern beeinflusst zunehmend auch den Marktwert, die Vermietbarkeit und die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Die Energieeffizienz von Gebäuden gewinnt nämlich vor allem im Hinblick auf die steigenden Energiekosten und strengeren Klimaschutzanforderungen immer stärker an Bedeutung.

Wie hoch sind die Kosten für den Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich festgelegt und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigste Rolle spielen die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), die Größe und Komplexität des Gebäudes, sowie die Qualität der vorhandenen Unterlagen (fehlen die Unterlagen, ist der Aufwand höher). Der Energieverbrauchsausweis kostet je nach Komplexität des Gebäudes und den erforderlichen Berechnungen zwischen 150 und 600 Euro. Bei Altbauten, zu denen es keine brauchbaren Unterlagen gibt, können die Kosten auch höher ausfallen, insbesondere wenn eine umfassende Bestandsaufnahme erforderlich ist. Der Energieverbrauchsausweis ist mit 50 bis 150 Euro günstiger als der Bedarfsausweis, da weniger technische Berechnungen erforderlich sind.