1. Energieausweis – das Wichtigste im Überblick

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz einer Immobilie. Er ist bei Neubau, Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien oder Nutzungsobjekten verpflichtend. Die Vorlagepflicht liegt beim Verkäufer bzw. Vermieter oder Verpächter. Zur Ausstellung eines Energieausweises sind nur Gewerbetreibende in den entsprechenden Sparten und Ziviltechniker berechtigt. Der wichtigste im Energieausweis angegebene Wert ist der Heizwärmebedarf (HWB), der einen Vergleich der thermischen Qualität verschiedener Häuser ermöglicht. Zu beachten ist jedoch, dass der Energieausweis nur den energietechnischen Zustand des Gebäudes liefert, während der tatsächliche Energieverbrauch vom Nutzungsverhalten abhängt.

2. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben

2.1 Für welche Gebäude ist der Energieausweis verpflichtend?

Gemäß dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) muss beim Verkauf sowie bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (also Häusern, Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten) ein Energieausweis vorgelegt werden. Im Klartext heißt das, dass der Energieausweis für praktisch alle Gebäude und Nutzungsobjekte verpflichtend ist. Wenn Sie einen Neubau errichten, benötigen Sie den Energieausweis bereits für das behördliche Genehmigungsverfahren. Bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen sowie bei Zu- und Umbauten ist ebenfalls ein Energieausweis vorgeschrieben. Auch die Vergabe von Förderungen ist fast ausnahmslos an die Ausstellung eines Energieausweises gekoppelt. Das Fehlen eines Energieausweises wird mit Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 EUR bestraft.

2.2 Energieausweis auch bei Verkauf oder Vermietung?

Auch bei der Vermietung, Verpachtung und dem Verkauf von bereits vorhandenen Immobilien ist ein Energieausweis Pflicht. Verkäufer, Vermieter und Verpächter müssen potenziellen Mietern oder Käufern den Energieausweis zur Einsicht vorlegen, damit diese sich daraus über die zu erwarteten Energiekosten informieren können (grundsätzlich müssen bereits in Immobilieninseraten bestimmte Angaben aus dem Energieausweis gemacht werden). Bei Vertragsabschluss oder innerhalb von 14 Tagen danach ist der Energieausweis (oder eine vollständige Kopie) auch zu übergeben. Verkäufer und Vermieter haften für die gemachten Angaben zur Energieeffizienz des Gebäudes. Falsche Angaben können Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüche nach sich ziehen. Die Folgen können von einer Preisminderung bei Verkäufen bzw. Mietpreisminderung bei Vermietungen bis zur Aufhebung des Vertrags reichen.

Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt maximal zehn Jahre. Vor 2012 ausgestellte Energieausweise, in denen der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) noch nicht angegeben ist, verlieren ihre Gültigkeit nicht. Wenn Sie ein Gebäude vermieten oder verkaufen, sollten Sie vorab prüfen, ob der alte Ausweis noch gültig ist.

2.3 Ist immer ein neuer Energieausweis erforderlich?

Nein, nicht immer muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden. Wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, kann der Ausweisaussteller auch einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines in Bezug auf Größe, Energieeffizienz, Lage und andere relevante Kriterien vergleichbaren Gebäudes ausstellen. Auch bei Wohnungen in Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten wäre es nicht sinnvoll, für jede Wohneinheit einen eigenen Ausweis erstellen zu lassen. Deshalb ist es in solchen Fällen ausreichend, einen Energieausweis für das gesamte Gebäude vorzulegen (das gilt auch für Eigentümergemeinschaften).

2.4. Gibt es Ausnehmen von der Energieausweis-Pflicht?

Ja, einige Arten von Immobilien sind von der Pflicht eines Energieausweises ausgenommen. Wenn Sie eine „Ferienwohnung“ besitzen, deren voraussichtlicher Energiebedarf unter einem Viertel im Vergleich zur ganzjährigen Benützung liegt, brauchen Sie dafür keinen Energieausweis. Dasselbe gilt für frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m². Auch für Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden und für provisorisch errichtete Gebäude, deren der Nutzungsdauer auf höchstens zwei Jahre ausgelegt ist, müssen Sie keinen Energieausweis erstellen lassen. Eine weitere Ausnahme bilden Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, die überwiegend durch die im Gebäude entstehende Abwärme „beheizt“ werden. Ebenfalls ausgenommen sind ausschließlich für Gottesdienste und andere religiöse Zwecke genutzte Gebäude. Und natürlich benötigen auch Abbruchobjekte keinen Energieausweis – vorausgesetzt, im Kaufvertrag wird ausgeführt, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abreißt.

2.5 Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Der Energieausweis wird durch das EAVG und die ÖNORM H 5055 (Energieausweis für Gebäude) geregelt. Doch weil die Bereiche Bau und Energie der Landesgesetzgebung unterliegen, gibt es je nach Bundesland geringfügige Unterschiede hinsichtlich der Berechnungsmodelle. In Salzburg unterscheidet sich das Layout des Energieausweises ein bisschen von dem in den anderen Bundesländern, die Berechnungsstandards sind aber in ganz Österreich weitgehend harmonisiert.

3. Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Die Ausstellerbefugnis für den Energieausweis wird ebenfalls durch die jeweilige Landesgesetzgebung geregelt. Grundsätzlich gilt, dass Energieausweise von Vertretern der dazu befugten Berufsgruppen ausgestellt werden dürfen. Dazu zählen Gewerbetreibende in den entsprechenden Sparten und Ziviltechniker.

Zur ersten Gruppe gehören Gewerbetreibende in den Sparten Elektrotechnik, Gas- und Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Kälte- und Klimatechnik, Lüftungstechnik, und natürlich Baumeister, Holzbau-Meister und Ingenieurbüros (insbesondere aus den Fachgebieten Bauphysik, Elektrotechnik, Gebäudetechnik Innenarchitektur, Maschinenbau, Technische Physik, Umwelttechnik und Verfahrenstechnik).

Zur zweiten Gruppe gehören Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis, also Architekten sowie Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen und Wirtschaftsingenieurwesen (Bauwesen, Technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik).

Einige Energieausweis-Anbieter stellen einen Ausweis auf Basis von vorliegenden Unterlagen online aus. Doch dabei muss betont werden, dass ein Ausweis, der nach einer Begutachtung vor Ort erstellt wird, genauer ist. Der große Vorteil des vereinfachten Online-Verfahrens ist der deutlich geringere Preis. Wenn jedoch der Ausweis als präzise Grundlage für Berechnungen zur Amortisierung von spezifischen Investitionen dienen soll, ist das vereinfachte Verfahren rechtlich nicht ausreichend.

4. Der Energieausweis als Grundlage für die Energiekostenberechnung

Im Energieausweis werden wesentliche Informationen zur Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes bzw. zu seiner thermischen Qualität und dem Energieverbrauch angegeben. Vereinfacht gesagt heißt das, dass man aus dem Ausweis herauslesen kann, wie gut die Immobilie dämmt und wie hoch die Heizkosten ausfallen. Zu diesem Zweck müssen im Energieausweis die wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie (Gebäude oder Gebäudeteil) wie Heizwärmebedarf, Primärenergiebedarf, CO2-Emissionen und Gesamtenergieeffizienzfaktor angegeben werden.

Um die zukünftigen Energiekosten abschätzen zu können, muss jedoch auch das individuelle Nutzerverhalten berücksichtigt werden. Die Angaben im Energieausweis sind nämlich standardisiert und beziehen sich auf genau definierte Bedingungen (deshalb wird der Energieausweis manchmal auch mit dem Typenschein für ein Kraftfahrzeug verglichen). Der Energieausweis gibt an, wie viel Energie im Laufe der Heizsaison dem Haus durch Heizung zugeführt werden muss, um eine Innenraumtemperatur von 20 °C aufrechtzuerhalten. Wenn Sie jedoch zu den Menschen gehören, die es im Winter gerne schön gemütlich haben und die Heizung etwas höher drehen, steigt der Energieverbrauch entsprechend an. Auch bei unsachgemäßer Lüftung und Fehlbedienung weicht die Betriebsweise des Gebäudes – und in der Folge der Energieverbrauch – vom definierten Standard ab. An dieser Stelle soll erwähnt werden, dass sich der im Energieausweis angegebene Energieverbrauch ausschließlich auf die Heiz- bzw. Wärmeenergie bezieht, die Energie für die Haustechnik wird nicht berücksichtigt.

5. Welche Informationen liefert ein Energieausweis?

Wie oben erwähnt, gibt es von Bundesland zu Bundesland geringfügige Unterschiede in Bezug auf die Berechnungsstandards, doch jeder Ausweis beinhaltet die unten angeführten Kennzahlen.

5.1 Spezifischer Heizwärmebedarf (HWB)

Der spezifische Heizwärmebedarf (kurz: HWB) bildet die Grundlage für die Einteilung von Gebäuden in Energiestandard-Kategorien und gilt daher als wichtigster Wert. Der HWB gibt an, wie viel Wärmeenergie in einem Raum bereitgestellt werden muss, um in auf der normativ geforderten Temperatur von 20 °C zu halten. Er setzt sich aus zwei Teilen zusammen, der Energiekennzahl und dem standortbezogenen HWB.

Die Energiekennzahl, die in kWh/m².a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) angegeben wird, ist der gängigste Vergleichswert bei der Beschreibung der thermischen Qualität der Gebäudehülle. Sie gibt den jährlichen Energiebedarf eines Hauses pro Quadratmeter-Brutto-Grundfläche an, der für die Aufrechterhaltung der normativen Temperatur erforderlich ist. Doch die Energiekennzahl bezieht sich nicht auf den tatsächlichen Standort, sondern auf einen Referenzstandort und auf ein Referenzklima. Der Grund dafür liegt in den unterschiedlichen klimatischen Bedingungen (das Klima an einem Standort im Burgenland unterscheidet sich erheblich von dem Klima an einem hoch gelegenen Standort in Tirol usw.), die natürlich maßgeblichen Einfluss auf den Heizbedarf haben. Damit Gebäude an sehr unterschiedlichen Standorten miteinander verglichen werden können, wurde das Referenzklima eingeführt, auf das sich die Daten im Energieausweis beziehen. Somit lässt sich anhand der Energiekennzahl die thermische Qualität verschiedener Häuser sehr gut vergleichen. Um diesen grundlegenden Kennwert auf den ersten Blick abschätzen zu können, ist er neben der farbigen Skala in der entsprechenden Kategorie abgedruckt.

Der zu erwartende Energieverbrauch der Immobilie an ihrem tatsächlichen Standort wird dagegen durch den standortbezogenen HWB angegeben. Wie gesagt, bezieht sich dieser auf eine optimale Betriebsweise und eine Innenraumtemperatur von 20 °C, weshalb Sie davon ausgehen müssen, dass der tatsächliche Energieverbrauch etwas anders (meist höher) ausfallen wird.

5.2 Primärenergiebedarf (PEB)

Zusätzlich zum spezifischen Heizwärmebedarf wird im Energieausweis auch der Primärenergiebedarf des Gebäudes angegeben. Dieser Wert berücksichtigt den Energiebedarf inklusive des Energiebedarfs für vorgelagerte Prozessketten (Gewinnung, Umwandlung, Verteilung und Speicherung von Rohstoffen), weshalb er einen erneuerbaren (PEB ern.) und einen nicht erneuerbaren (PEB n.ern.) Anteil aufweist. Der PEB ist vor allem dann von Bedeutung, wenn etwa Fernwärme oder Strom als Energieträger genutzt werden.

5.3 Endenergiebedarf (EEB)

Der Endenergiebedarf umfasst zusätzlich zum Heizenergiebedarf den Haushaltsstrombedarf, abzüglich allfälliger Endenergieerträge und zuzüglich eines dafür notwendigen Hilfsenergiebedarfs. Es beschreibt den Lieferenergiebedarf, also die Energiemenge, die von außen zugeführt bzw. eingekauft werden muss, um den Bedarf an Raumwärme und Warmwasser zu decken (z. B. der Strom für den Betrieb der Wärmepumpe oder der Energieinhalt der gelieferten Holzpellets).

5.4 Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)

Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist der Quotient aus dem Endenergiebedarf und einem Referenz-Endenergiebedarf. Es handelt sich um einen Vergleich der Qualität des Endenergiebedarfs des Gebäudes mit einem Referenzobjekt aus der Neubauanforderung 2007. Je höher der fGEE, desto schlechter ist die Energieeffizienz des Gebäudes. Ein fGEE von mehr als 1 bedeutet, dass das Gebäude energetisch schlechter ist als durch die Neubauanforderung 2007 vorgeschrieben, bei einem fGEE von unter 1 ist es dagegen besser.

5.5 Kohlendioxidemissionen (CO2)

Dieser Wert berücksichtigt die gesamten, dem Endenergiebedarf (EEB) zuzurechnenden Kohlendioxidemissionen, einschließlich jener für Vorketten (vorgelagerte Prozesse wie Gewinnung, Umwandlung, Verteilung und Speicherung von Rohstoffen).

6 Aufteilung der Energieausweis-Kategorien

Die meisten Menschen haben beim Stichwort „Energieausweis“ sofort die farbige Skala der Energieausweis-Kategorien vor Augen. Gemäß OIB Richtlinie 6 und ÖNORM H 5055 werden Gebäude in neun Energieausweis-Kategorien bzw. Energieausweisklassen von A++ bis G eingeteilt. Das Kriterium ist dabei der oben beschriebene Heizwärmebedarf pro Quadratmeter-Brutto-Grundfläche.

* Jährlicher Heizwärmebedarf pro Quadratmeter-Brutto-Grundfläche, angegeben in Kilowattstunden.

** Jährlicher Heizölbedarf in Litern, bezogen auf ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und einem Vier-Personen-Haushalt (ohne Warmwasserbereitung).

Wie aus der Tabelle hervorgeht, sollte der Heizwärmebedarf (HWB) bei Neubauten nicht mehr als100 kWh/m² betragen.

7. Wie viel kostet ein Energieausweis?

Die Frage nach den Kosten lässt sich nicht pauschal beantworten, da die Kosten einerseits nicht reguliert sind und andererseits stark von den verfügbaren Unterlagen abhängen. Bei Neubauten stehen genaue Pläne zur Verfügung, weshalb die Berechnungen ziemlich schnell durchgeführt werden können. Bei vielen Altbauten muss dagegen zuerst eine Bestandsaufnahme vorgenommen oder sogar recherchiert werden, wie und mit welchen Materialien das Gebäude errichtet worden ist. Dies kann mitunter sehr aufwändig und entsprechend kostenintensiv werden. Meistens liegen die Kosten bei 250 bis 550 EUR, ein Energieausweis für ein einfaches und gut dokumentiertes Wohnhaus kann auch günstiger sein.