1. Was müssen Sie wissen, bevor Sie einen Zubau oder ein Haus errichten?

Wer träum nicht von einem eigenen Haus mit Garten und Co? Sie haben die genaue Vorstellung, was für ein Haus Sie wünschen und besitzen ein Grundstück mit entsprechender Nutzungsart. Wie bauen Sie Ihr Haus von Grund auf richtig? Die beste Entscheidung ist, einen Architekten zu finden, der zuerst Grundlagenermittlung und Vorplanung durchführt. Das bedeutet, dass er sich alle Ausgangsideen des Bauherren notiert und alle benötigten Angaben zu Baubedingungen und möglichen Bauweisen einholt - z. B. die als Grundlage zur weiteren Planung benötigte geodätische Aufnahme. Die geodätische Aufnahme zeigt nämlich den herrschenden Bauzustand, Höhenkonfigurationen und die gesamte bereits ausgeführte unterirdische und oberirdische Infrastruktur (Strom, Kanalisation, Wasser). 

1.1 Entwurfsplanung

Auf der Grundlage Ihrer Ideen und der geodätischen Aufnahme sowie anderer eventuell vorhandener Unterlagen kann sich der bevollmächtigte Architekt an die Anfertigung eines Entwurfsplans und die Einordnung des Hauses in das Grundstück machen. Ein Entwurfsplan bildet die erste Stufe jeder Hausplanung. Der Entwurfsplan setzt sich aus Grundrissen, Querschnitten, Fassaden und der Situation an der Bauparzelle zusammen. Oft wird der Entwurfsplan in Form eines 3D Plans angefertigt, damit sich der Bauherr sein Haus bzw. Gebäude besser vorstellen kann. Der Planer sorgt für die Übereinstimmung des Hauses mit allen Vorschriften, bei gleichzeitiger Beachtung aller Wünsche seines Auftraggebers. Wenn der Entwurfsplan abgestimmt ist, muss allen für das Gebäude geltenden Vorschriften bezüglich der Anschlüsse an Straße, Strom- und Wasserleitungen usw. (Raumplanung) Rechnung getragen werden. Deshalb verläuft die Anfertigung des Entwurfsplans nicht nur in Zusammenarbeit mit dem Bauherren bzw. Kunden, sondern auch mit anderen Beteiligten, beispielsweise den Behörden und Anrainern. Der Entwurfsplan ermöglicht auch eine erste Kostenschätzung und auch Änderungen können in dieser Phase immer noch vorgenommen werden.

1.2 Genehmigungsplanung – Einreichplan

Auf der Grundlage des Entwurfsplans wird nun ein Einreichplan erstellt, welcher bei den örtlichen Behörden benötigt wird. Diese Planungsstufe bildet die Genehmigungsplanung, welche zum Erteilen einer Baugenehmigung (Baubewilligung) für die bauliche Umsetzung führen soll. Baugenehmigungen müssen bei den Gemeinden beantragt werden.. In der Einreichphase werden alle für die Baubewilligung notwendigen Erhebungen und Abklärungen (lokale Bauvorschriften und andere erforderliche Schritte) durchgeführt. Ein Einreichplan beinhaltet folgende Unterlagen: ein Bauansuchen, die Baupläne für das Bauverfahren in dreifacher Ausführung, eine aktuelle Grundbuchabschrift, eine Grundbuchzustimmung, einen Energieausweis (Nachweis über Wärme und Schallschutz), einen Kanalanschlussbescheid, statische Vorbemessungen, einen Nachweis über eine Stellplatzverpflichtung, eine Berechnung der Anliegerleistung, ein Gestaltungskonzept für Gärten und Außenanlagen, einen Kanalanschlussbescheid sowie eine statische Vorbemessung. Darüber hinaus muss ein Einreichplan den Nachweis des Grundeigentums und Nutzungsrechtes und sämtliche Lagepläne, Grundrisse, Schnitte und Ansichten enthalten. Auch die Baubeschreibung darf nicht außer Acht werden. Diese wird ebenfalls in dreifacher Ausführung erstellt und umfasst die Grundgröße, die Nutzfläche, die Bauausführung und den Verwendungszweck. Es muss betont werden, dass unterschiedliche Bauprojekte unterschiedliche Genehmigungen erfordern (z. B. in Bezug auf Natur- oder Denkmalschutz, oder Betriebsgenehmigungen im gewerblichen Bereich). All diese Unterlagen werden bei der Gemeinde bzw. der MA37 eingereicht. Die Dauer der Genehmigung unterscheidet sich je nach Gemeinde, aber überall werden die Grundstücksnachbarn über das Bauvorhaben informiert. Die Einspruchsfrist beträgt 14 Tage und nach ihrem Ablaufen (natürlich, falls es zu keinem Einspruch kommt) wird die Baugenehmigung ausgestellt. Es ist wichtig festzuhalten, dass das Bauwesen der Landesgesetzgebung unterliegt, weshalb in Deutschland unterschiedliche Bauordnungen existieren.

1.3 Ausführungsplan

Nachdem die Baubewilligung erteilt worden ist, muss der Einreichplan zu einer baureifen Zeichnung aufgearbeitet werden damit es zur Umsetzung des Hauses bzw. des Objekts kommen kann. So entsteht der Ausführungsplan (auch Polierplan genannt). In den Ausführungsplan werden jene Erfordernisse eingearbeitet, welche sich aus behördlichen Auflagen im Zuge der Bewilligung ergeben haben. Außerdem werden Detailfragen mit den beteiligten Fachleuten für Haustechnik, Statik usw. abgeklärt. Daher enthält der Ausführungsplan Bemaßungen, Angaben zu Durchbrüchen in Wänden und Decken, Tür- und Fenstergrößen sowie Materialangaben und Oberflächenqualitäten. Außerdem werden für komplexe Bauteile Detailpläne in größerem Maßstab erstellt (Stiegenplan, Fensterdetails, Dachanschlüsse, Fassadenschnitt usw.). Hierbei kann sich noch die Möglichkeit zur Optimierung einiger Bereiche ergeben. Der Zweck des Ausführungsplans besteht darin, den Handwerkern einen sicheren Ablauf (die beauftragten Unternehmen erstellen auf seiner Grundlage ihre Werkpläne) und dem Polier bzw. Baustellenleiter einen Überblick über die Baustelle zu ermöglichen. So werden Fehler vermieden bzw. eine optimale Projektabwicklung gewährleistet.

2. Auswahl der Auftragnehmer

2.1 Bauleistungsverzeichnis

Es ist unverzichtbar, ein genaues Verzeichnis mit den benötigten Arbeiten und dem Material zu haben, bevor ein Auftragnehmer ausgewählt und mit dem Bauen begonnen wird. Das Bauleistungsverzeichnis kann entweder vom planenden Architekten als Teil des Ausführungsplans, oder von einem spezialisierten Anbieter für Bauleistungsverzeichnisse angefertigt werden. Wichtig ist, dass das Leistungsverzeichnis möglichst detailliert und genau ist. Je genauer das Leistungsverzeichnis ist, desto genauer wird die Kostenschätzung ausfallen. Das Bauleistungsverzeichnis dient auch als Ausgangspunkt zum Sammeln vergleichbarer Angebote von Bauausführenden.

2.2 Sammeln von Angeboten und die richtige Wahl eines Auftragnehmers

Bauherren überlassen die Organisation des Bauprojekts, einschließlich der Wahl des Ausführenden und der Aufsicht oft dem von ihnen ausgewählten Architekturbüro. Ähnlich ist es beim Kauf bzw. Bau eines schlüsselfertigen Montagehauses, wo der Anbieter das Verfahren von der Parzellenbesichtigung bis zur Finalisierung führen kann. Falls Sie den Hauptausführenden (oder mehrere Teilausführende) jedoch selber auswählen wollen, ist es sehr wichtig, dies systematisch zu tun und nach Möglichkeit in Zusammenarbeit mit einer unabhängigen Baufachkraft oder einem auf der Grundlage seiner Referenzen ausgewählten Aufsichtsführenden. Ausführende für die einzelnen Phasen allein auszusuchen und deren Arbeit zu koordinieren stellt sich in der Praxis oft als Fehler heraus. Denn auf diese Weise kommt es oft zu Verzögerungen bei den Arbeiten, es gibt weitaus mehr Komplikationen und Abweichungen von den ursprünglichen Preisen, was zu einer erheblichen Verteuerung des Baus führen kann. In dieser Hinsicht ist die Entscheidung für einen Hauptausführenden mit Subunternehmern die bessere Wahl. Dadurch überträgt sich die Verantwortung für Arbeitskoordinierung sowie Einhaltung der Terminpläne und Kosten auf den Hauptausführenden. Außerdem kann der Bauherr alle eventuell auftretenden Probleme auf Basis eines einzigen Vertrags behandeln. Vor allem kommt es aber darauf an, bei der Wahl eines Auftragnehmers – so wie bei der Wahl eines Planers und eines Aufsichtsführenden – seine Referenzen zu überprüfen; eine willkommene Hilfe hierbei sind Erfahrungen von Freunden und Bekannten.

2.3 Bauaufsicht

Der Bauaufsichtsführende (Architekt) hat die gleichen Qualifikationen wie der Planer oder der Bauausführende. Der planende Architekt kann auch die Bauaufsicht führen – vorausgesetzt, er ist nicht zugleich auch Bauausführender. Falls er über die notwendigen Qualifikationen verfügt, kann auch der Bauherr selber die Aufsicht führen. Die Bauaufsicht kann nicht vom Ausführenden geführt werden. Die Verantwortung des Aufsichtsführenden liegt darin, dafür zu sorgen, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung verläuft, und dass die Arbeiten qualitativ hochwertig und im Einklang mit den Bauvorschriften und Spezifikationen der einzelnen verbauten Produkte und Materialien, Installationen und technologischen Anlagen verlaufen. Er muss vom Ausführenden alle Zertifizierungen und Nachweise über Überprüfungen und Messungen erwerben. Er sorgt auch dafür, dass der Ausführende die vereinbarten Fristen einhält und das Bautagebuch richtig führt (darin müssen auch alle Veränderungen und Ergänzungen eingetragen werden). Der Bauaufsichtsführende sorgt außerdem dafür, dass Planer und Bauherr über alle Veränderungen und Ergänzungen informiert werden und ihnen zustimmen. In den meisten Fällen reicht es, wenn der Bauaufsichtsführende ein Mal pro Woche an der Baustelle anwesend ist, wenn betoniert wird oder Konstruktionselemente und andere tragende Materialien eingebaut werden, ist seine Anwesenheit jedoch Pflicht. Der Aufsichtsführende trägt seine Feststellungen laufend ins Bautagebuch ein. Nach Beendigung der Bauarbeiten unterschreibt er den Nachweis des Ausführenden über die Zuverlässigkeit des Gebäudes. Der Bauaufsichtsführende kann seitens des Bauherren auch eine Bevollmächtigung dazu erhalten, Veränderungen im Umfang und Preis der Bauarbeiten zu bestätigen.

2.4 Bauvertrag

Bei kleineren Geschäften reicht eine schriftliche Bestätigung des Angebots (eventuell einfach mit einer Eintragung auf dem Kostenvoranschlag). Bei größeren Geschäften sollte ein Ausführungsvertrag (Bauvertrag) geschlossen werden. Der Vertrag beinhaltet erst einmal die Daten des Bauherren und des Auftragnehmers sowie die Angaben zum Objekt. Darüber hinaus muss er zumindest grundlegende Abmachungen zu den Kosten und Menge (unter Berufung auf den Kostenvoranschlag), zur Abrechnungs- und Zahlungsweise, zu Ausführungsfrist, Garantiezeit und vertraglichen Vertretern enthalten.

3. Unterschiedliche Arten von Neubauten

3.1 Hinsichtlich der Bauweise

Hinsichtlich des Ausführungsverfahrens wird zwischen klassische Bau und Montagebau unterschieden. Im Mitteleuropa ist noch immer die klassische Bauweise mit Ziegeln, Mörtel und Betoneinlagen vorherrschend. Gemauerte Häuser werden mit Sicherheit und Stabilität assoziiert, Montagehäuser genießen nicht das gleiche Vertrauen. Für Südeuropa eignet sich klassischer Bau aufgrund der starken Sonneneinstrahlung, denn die Sonnenwärme erwärmt tagsüber das Mauerwerk, das nachts diese wärme ins Gebäudeinnere abgibt, während es tagsüber einen Überhitzungsschutz bietet. In den kalten klimatischen Regionen Europas wird häufig mit Holz gebaut, weil die Wände so gut dämmend sind und den Verlust der im Gebäudeinneren produzierte Wärme (von Herden, Heizkörpern usw.) verhindern. In Skandinavien ist klassischer Bau eine Seltenheit, denn Ziegelwände bieten schlechte Wärmedämmung, außerdem halten verbundene Holzkonstruktionen starkem Wind, Schneebelastung und starken Erdbebenstößen gut stand. Auch dort, wo die Tragfähigkeit des Bodens geringer ist, ist Holz aufgrund seines geringen Gewichts ein ideales Baumaterial.

3.1.1 Gemauertes Haus

Klassischer Bau ist Backsteinbau mit Backsteinen (Ziegelsteinen), Mörtel und Betoneinlagen. Er verläuft nach Phasen von den Fundamenten aufwärts. Diese Bauweise wird auch Nassbau genannt, denn das Baubindemittel (Mörtel) beinhaltet auch Wasser, das verdunsten bzw. vor Beginn der nächsten Bauphase trocknen muss. Diese Bauweise hat die gute Eigenschaft, dass sie vorübergehend angehalten werden kann. Derartiger Bau kann leichter an die eigenen zeitlichen und finanziellen Möglichkeiten angepasst werden. Klassischer Bau kann zwecks Kostensenkung auch in Eigenregie bzw. mit der Hilfe von Familienmitgliedern und Freunden durchgeführt werden.

3.1.2 Montage Haus

Bei der Montagebauweise wird das Gebäude aus werkseitig vorgefertigten Elementen zusammengesetzt, die von auf diese Bauweise spezialisierten Fachleuten zu einem Ganzen zusammengesetzt werden. Mit Ausnahme der Fundamentplatte, die aus Beton besteht und vor Ort angefertigt werden muss, sind alle anderen Prozesse Trockenmontageprozesse. Darum ist Montagebau preisgünstiger und schneller als klassischer Bau. Im Gegensatz zum klassischen Bau kann Montagebau zu allen Jahreszeiten und unter allen Wetterverhältnissen verlaufen, da die meisten Arbeiten in der Produktionshalle durchgeführt werden. Auch die Übersicht über den Produktionsprozess ist besser, weil alle Elemente nach einem genauen Plan angefertigt werden. Als Folge ist auch die Montage präzise und die Ausführung qualitativ hochwertig. Die Montage vor Ort verläuft sehr schnell, deshalb ist die Konstruktion die ganze Zeit über vor Witterungseinflüssen geschützt. Ein Montage-Haus kann in zwei bis sechs Monaten gebaut werden, abhängig von den Anforderungen, der Größe und der Ausführungsart.

3.2 Hinsichtlich des Materials

3.2.1 Bauen mit armiertem Beton

Beton gehört zu den natürlichen Baumaterialien und ist fest, beständig, unbrennbar und feuchtigkeitsresistent. Beton ist eine Aggregatmischung aus Wasser, chemischen Zusätzen und Zement. Weil es schlechtere Dämmeigenschaften aufweist und wasserdampfundurchlässig ist, wird Beton beim Hausbau am häufigsten zur Anfertigung von Zwischenetageplatten, Tragewänden und Säulen sowie Kellerräumen verwendet. Für den Bau von Kellerräumen oder Konstruktionselementen sind Betonziegel am geeignetsten. Hohlblocksteine werden vor allem für den Bau von Zäunen und Stützmauern verwendet. Unterkellerungen (besonders dort, wo der Erddruck groß ist) werden am häufigsten aus mit Mörtel aufgefüllten und mit einer Armatur zusätzlich verstärkten Hohlblocksteinen gebaut.

3.2.2 Backsteinhaus

Auch klassischer Backstein gehört zu den natürlichen, ökologischen Materialien, da er aus Ton gemacht ist. Ton ist ein natürliches und vollkommen erneuerbares Material, das zugleich auch preisgünstig ist. Alte Backsteine können gesäubert und wiederverwendet werden, z. B. für die Herstellung von Pflastern, für Kaminbau oder als dekorativer Belag für Wände und Mauern. Backsteinbau verläuft meistens mit Ziegeln und klassischem oder Isolationsmörtel. Geschliffene Ziegel werden auf einem Untergrund mit Leim verbaut. Die ausgezeichnete Wasserdampfdurchlässigkeit von Backsteinen ermöglicht eine natürliche Feuchtigkeitsregulierung in den Räumen, was zur Steigerung des Wohlgefühls im Raum beiträgt. Backstein schützt zur Sommerzeit vor Überhitzung, zur Winterzeit hingegen vor Wärmeverlusten. Massive Ziegelkonstruktionen sind auch feuerfest und erdbebensicher. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus aus klassischem Backstein kann innerhalb eines Monats gebaut werden.

3.2.3 Bauen mit Porenbeton

Poren- bzw. Schaumbeton gehört zu den immer beliebter werdenden Baumaterialien. Er setzt sich aus quarzhaltigem Sandmehl, Kalk, Zement und Wasser zusammen. Die Herstellung von Porenbetonziegeln verläuft bei niedrigeren Temperaturen als die Herstellung von Backsteinziegeln, sie lassen sich auch vollständig rezyklieren. Dieses Material hat einen sehr geringen Kohlenstoffabdruck. Mit Porenbetonziegeln wird schnell und trocken gebaut, außerdem ist hervorragende Wärmedämmung garantiert, was eine Wärmedämmung der Gebäudehülle überflüssig macht. Die Fassade kann sich lediglich aus Außenputz und einer Abschlussschicht zusammensetzen. Der Leim zwischen den Porenbetonziegeln besteht aus Mörtel in einer Stärke von einigen Millimetern. Aufgrund des geringen Gewichts von Porenbeton und der bestehenden Systemlösungen verläuft das Bauen fast dreimal schneller als das Bauen mit klassischen Ziegeln. Bauen mit Porenbetonziegeln kann auch in Eigenregie vorgenommen werden, da das Anlegen von Installationskanälen, Bohren, Ankern oder das Anbringen von Einlagen aufgrund der Hohlräume in den Ziegeln ziemlich einfach ist. Obwohl sein Materialgewicht gering ist, garantiert Porenbeton Erdbebensicherheit und Feuerfestigkeit.

3.2.4 Expandiertes Polystyrol

Beim Bau von Passiv- bzw. Niedrigenergiehäusern setzt sich immer mehr ein Bausystem durch, das aus zwei Schichten expandiertem Polystyrol mit einem Zusatz von Graphitblättern, und aus einem zur besseren Wärmedämmung hinzugegebenen Betonkern besteht. Dieses Bausystem garantiert wärmebrückenfreies Bauen. Das System besteht aus allen Komponenten, die für den Bau von Ecksteinen, Querbalken, Außenplatten usw. benötigt werden. Ein weiterer Grund für die Beliebtheit dieses Systems liegt in seiner Präzision und Vorhersehbarkeit – Eigenschaften, die eine zügige Ausführung ermöglichen. Ein mit einem System aus expandiertem Polystyrol gebautes Wohnhaus überhitzt im Sommer nicht und ist wärmestabil. Die Systemelemente sind einfach einzubauen. Sie werden einfach aufeinander gestapelt, wonach ein Armaturnetz eingesetzt wird und abschließend wird Beton in die Öffnungen gegossen. Der Bau verläuft schnell, eine Etage wird an nur einem Tag gebaut, ein zusätzlicher Tag wird für den Betonguss benötigt. Das vollständige Haus wird in ungefähr drei Wochen aufgestellt.

4. Verfahren

4.1 Vor Baubeginn – Absteckung, Baustellensicherung, Einarbeitung

Bevor der Baubeginn angezeigt wird, muss das Gebäude abgesteckt werden. Bei der Absteckung ist die Anwesenheit des Bauaufsichtsführenden Pflicht, denn gerade bei diesem Verfahren kann es zu grundlegenden Fehlern kommen, die später nur schwer und kostenaufwändig beseitigt werden können. Der Baubeginn von bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauführungen muss der Baubehörde bzw. der Baupolizei angezeigt werden. Vor Baubeginn muss der Ausführende auch den Baugrund vorbereiten. Die Baustelle muss entsprechend gesichert und mit einem Bauschild gekennzeichnet werden.

4.2 Bauen

Der Verlauf des Bauens hängt von der Bauweise ab. Bei Montagehäusern werden lediglich Fundamentplatte und Außenanordnung angefertigt. Im Falle eines gemauerten Hauses müssen Fundamente, Mauern, Dachstuhl und Dach (dritte Bauphase) ausgeführt werden. An der Außenseite werden alle Kommunalanschlüsse (Wasserleitung, Strom, Kanalisation, Entwässerung) ausgeführt. Im Inneren werden alle Elektro- und Maschineninstallationen sowie alle übrigen Handwerkerarbeiten ausgeführt. Die Pflicht des Ausführenden ist es, den Ausführungsplan einzuhalten. Der Bauaufsichtsführende hat die Pflicht alle eventuellen Fehler und Unregelmäßigkeiten aufzuzeigen. Der Ausführungsplan darf ohne eine schriftliche Einwilligung des Planers nicht verändert werden.

4.3 Vor dem Einzug - Benützungsbewilligung

Nachdem das Gebäude fertiggestellt wurde, muss eine Fertigstellungsanzeige bei der Baubehörde gemacht werden, damit eine Benützungsbewilligung erteilt werden kann. Wie genau die Bestimmungen in Ihrem Bundesland bzw. Ihrer Gemeinde sind, sollten Sie beim zuständigen Bauamt überprüfen.