Was sollten Sie wissen, bevor Sie ein Haus bauen oder einen Anbau errichten?

Der Wunsch nach einem eigenen Haus mit Garten ist für viele Menschen ein bedeutender Lebensschritt. Wer bereits ein geeignetes Grundstück besitzt oder den Bau eines Anbaus plant, sollte sich frühzeitig mit den baulichen, technischen und rechtlichen Voraussetzungen auseinandersetzen.

Zu den wichtigsten Entscheidungen zu Beginn eines Bauprojekts zählt die Beauftragung eines guten Architekten, der das Bauvorhaben von der ersten Idee bis zur Fertigstellung begleitet. Die Leistungen und Honorare von Architekten werden durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Diese teilt die einzelnen Planungsabschnitte in Leistungsphasen (LPH) ein. Seit Anfang 2021 ist die HOAI zwar nicht mehr verbindlich, sondern besitzt nur noch Orientierungscharakter, doch trotzdem wird sie in der Regel als Vertragsgrundlage herangezogen. Je nach Vertrag übernimmt der Architekt sämtliche oder einzelne Leistungsphasen nach der HOAI.

Zu Beginn erfolgt die sogenannte Grundlagenermittlung (HOAI Leistungsphase 1). Dabei werden die Wünsche und Anforderungen des Bauherrn aufgenommen sowie die baulichen und rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft. In dieser Phase prüft der Architekt den Bebauungsplan und planungsrechtliche Vorgaben, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks, die Bodenverhältnisse usw. Als wichtige Grundlage hierfür dienen häufig ein amtlicher Lageplan oder eine Grundstücksvermessung durch ein Vermessungsbüro. Diese Unterlagen zeigen die bestehenden Grundstücksgrenzen, Höhenverhältnisse sowie vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen.

Darauf folgt die Vorplanung (HOAI Leistungsphase 2), bei welcher der beauftragte Architekt erste Lösungsvorschläge für das Bauvorhaben entwickelt. Dazu gehören Skizzen, Raumkonzepte, erste Entwürfe und eine grobe Kostenschätzung. 

Entwurfsplanung

Auf die Vorplanung folgt die Hausplanung. Diese beginnt mit der Entwurfsplanung (HOAI Leistungsphase 3), die in der Regel Grundrisse, Schnitte, Ansichten und einen Lageplan des Baugrundstücks umfasst. Häufig wird zusätzlich eine 3D-Visualisierung erstellt, damit sich Bauherren das spätere Gebäude besser vorstellen können.

Der beauftragte Architekt achtet darauf, dass die Planung den geltenden baurechtlichen Vorgaben entspricht und gleichzeitig die Wünsche des Bauherrn berücksichtigt werden. Nach Abstimmung des Entwurfs müssen außerdem die Anforderungen hinsichtlich der Erschließung, der Abstandsflächen sowie der Anschlüsse an Straße, Strom-, Wasser- und Abwassernetze berücksichtigt werden. Daher erfolgt die Entwurfsplanung nicht nur in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn, sondern auch mit Behörden, Fachplanern und ggf. Nachbarn.

Die Entwurfsplanung dient zudem als Grundlage für eine erste Kostenschätzung. Änderungen und Anpassungen können in dieser Planungsphase in der Regel noch unkompliziert vorgenommen werden.

Genehmigungsplanung - Bauantragsplanung

Die im Zuge der Entwurfsplanung erstellten unterlagen bilden die Grundlage für die anschließende Genehmigungsplanung (HOAI Leistungsphase 4). Diese dient der Beantragung der Baugenehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In Deutschland unterliegen Bauvorhaben den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer, weshalb Genehmigungsverfahren und Anforderungen regional unterschiedlich ausfallen. Präzise Informationen dazu liefert das Bundesportal. Der Bauantrag wird je nach Bundesland bei der Stadt-, Gemeinde- oder Kreisverwaltung eingereicht.

Im Rahmen der Genehmigungsplanung werden alle erforderlichen Unterlagen und Nachweise zusammengestellt sowie die geltenden landesrechtlichen Bauvorschriften geprüft. Zu den typischen Bestandteilen eines Bauantrags gehören unter anderem Bauantragsformulare, ein amtlicher Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte und Ansichten), eine Baubeschreibung, Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen und statische Vorbemessungen. Außerdem sind verschiedene Nachweise beizulegen, wie etwa ein Wärmeschutz- und ggf. ein Schallschutznachweis, ein Entwässerungsplan, ein Stellplatznachweis, Nachweise zum Brandschutz und eventuell auch Nachweise zum Natur- oder Denkmalschutz.

Je nach Bauvorhaben und Bundesland können auch zusätzliche Genehmigungen oder Unterlagen erforderlich sein, beispielsweise im gewerblichen Bereich oder bei besonderen Schutzgebieten.

Nach Einreichung prüft die zuständige Behörde die Unterlagen und beteiligt bei Bedarf betroffene Nachbarn oder weitere Fachbehörden. Die Dauer des Genehmigungsverfahrens kann je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich ausfallen, da das Bauordnungsrecht in Deutschland Ländersache ist, und deshalb je nach Bundesland unterschiedliche Bauordnungen und Verfahrensregelungen gelten. Mit der baulichen Umsetzung darf aber immer und überall erst nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden.

Ausführungsplanung

Nach Erteilung der Baugenehmigung werden die Unterlagen aus der Genehmigungsplanung zu ausführungsreifen Plänen weiterentwickelt. Diese Phase wird als Ausführungsplanung (HOAI Leistungsphase %) bezeichnet und bildet die Grundlage für die Umsetzung des Bauvorhabens.

In die Ausführungsplanung fließen alle Anforderungen aus der Baugenehmigung sowie die Abstimmungen mit Fachplanern, beispielsweise aus den Bereichen Statik, Heizungs-, Sanitär- und Elektrotechnik, ein. Die Pläne enthalten detaillierte Angaben zu Maßen, Materialien, Bauteilanschlüssen, Tür- und Fenstergrößen sowie Oberflächenqualitäten.

Für komplexe Bauteile werden zusätzlich Detailzeichnungen in größerem Maßstab erstellt, etwa für Treppen, Dachanschlüsse, Fassadendetails oder Fensteranschlüsse. In dieser Phase können häufig noch technische oder wirtschaftliche Optimierungen vorgenommen werden. Die Ausführungsplanung dient den ausführenden Handwerksbetrieben als verbindliche Grundlage für ihre Arbeiten und ermöglicht der Bauleitung eine strukturierte und sichere Koordination der Baustelle. Dadurch lassen sich Fehler vermeiden und ein reibungsloser Bauablauf sicherstellen.

Weitere Leistungsphasen der HOAI beziehen sich auf die Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe, die Objektüberwachung und die Objektbetreuung (Nachbetreuung nach der Fertigstellung des Bauwerks).

Auswahl der Auftragnehmer

Leistungsverzeichnis und Ausschreibung

Bevor ein Bauunternehmen beauftragt und mit den Bauarbeiten begonnen wird, muss ein möglichst detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt werden. Dieses bildet die Grundlage für die Ausschreibung und Vergabe der einzelnen Bauleistungen. Das Leistungsverzeichnis wird in der Regel vom Architekten im Rahmen der HOAI Leistungsphase 6 („Vorbereitung der Vergabe“) erstellt. Bei größeren oder technisch anspruchsvollen Bauvorhaben können auch Fachplaner oder spezialisierte Ausschreibungsbüros beteiligt sein.

Ein Leistungsverzeichnis beschreibt sämtliche auszuführenden Arbeiten möglichst präzise und enthält wichtige Informationen zu der Art und dem Umfang der Bauleistungen, den Materialqualitäten und technischen Anforderungen, Mengenangaben usw. Je genauer und vollständiger das Leistungsverzeichnis formuliert ist, desto besser lassen sich Angebote verschiedener Unternehmen vergleichen. Gleichzeitig erhöht eine detaillierte Ausschreibung die Kostensicherheit und reduziert das Risiko von Nachträgen während der Bauausführung.

Das Leistungsverzeichnis dient den ausführenden Unternehmen als Grundlage für ihre Angebotskalkulation. Dadurch kann der Bauherr die eingehenden Angebote sachlich vergleichen und geeignete Unternehmen auswählen.

Sammeln von Angeboten und die richtige Wahl eines Auftragnehmers

Bauherren überlassen die Organisation des Bauprojekts, einschließlich der Wahl des Ausführenden und der Aufsicht oft dem von ihnen ausgewählten Architekturbüro. Ähnlich ist es beim Kauf bzw. Bau eines schlüsselfertigen Montagehauses, wo der Anbieter das Verfahren von der Parzellenbesichtigung bis zur Finalisierung führen kann.

Falls Sie den Hauptausführenden (oder mehrere Teilausführende) jedoch selber auswählen wollen, ist es sehr wichtig, dies systematisch zu tun und nach Möglichkeit in Zusammenarbeit mit einer unabhängigen Baufachkraft oder einem auf der Grundlage seiner Referenzen ausgewählten Aufsichtsführenden. Ausführende für die einzelnen Phasen allein auszusuchen und deren Arbeit zu koordinieren stellt sich in der Praxis oft als Fehler heraus. Denn auf diese Weise kommt es oft zu Verzögerungen bei den Arbeiten, es gibt weitaus mehr Komplikationen und Abweichungen von den ursprünglichen Preisen, was zu einer erheblichen Verteuerung des Baus führen kann.

In dieser Hinsicht ist die Entscheidung für einen Hauptausführenden mit Subunternehmern die bessere Wahl. Dadurch überträgt sich die Verantwortung für Arbeitskoordinierung sowie Einhaltung der Terminpläne und Kosten auf den Hauptausführenden. Außerdem kann der Bauherr alle eventuell auftretenden Probleme auf Basis eines einzigen Vertrags behandeln. Vor allem kommt es aber darauf an, bei der Wahl eines Auftragnehmers (so wie bei der Wahl eines Planers und eines Aufsichtsführenden) seine Referenzen zu überprüfen; eine willkommene Hilfe hierbei sind Erfahrungen von Freunden und Bekannten.

Bauüberwachung - Bauleitung

Die Überwachung der Bauausführung ist ein wesentlicher Bestandteil jedes Bauprojekts. In Deutschland wird diese Aufgabe in der Regel vom Architekten oder einem entsprechend qualifizierten Ingenieur übernommen und gehört zur Leistungsphase 8 der HOAI („Objektüberwachung“). Die Bauüberwachung dient dazu, sicherzustellen, dass die Bauarbeiten sowohl gemäß den Ausführungsplänen und entsprechend der Baugenehmigung, als auch nach den anerkannten Regeln der Technik und unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Qualitäten durchgeführt werden.

Der bauleitende Architekt oder Ingenieur koordiniert die beteiligten Gewerke und kontrolliert regelmäßig die Ausführung der Arbeiten auf der Baustelle. Dabei überprüft er die Qualität der Bauausführung, die Einhaltung von Terminen, die Übereinstimmung mit den genehmigten Planunterlagen und andere wichtige Aspekte der Bauausführung. Darüber hinaus prüft die Bauleitung Rechnungen der ausführenden Unternehmen und dokumentiert den Baufortschritt. Auch Mängel werden erfasst und deren Beseitigung überwacht.

Die Benennung eines Bauleiters ist nach den jeweiligen Landesbauordnungen gesetzlich verpflichtend. Der Bauleiter ist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde für die vorschriftsgemäße Durchführung des Bauvorhabens verantwortlich. Je nach Bundesland und Projekt kann der Bauleiter mit dem planenden Architekten identisch sein. Regelmäßige Kontrollen durch die Bauleitung sind vor allem bei besonders wichtigen Bauabschnitten (etwa Betonarbeiten, Abdichtungsarbeiten oder dem Einbau tragender Bauteile) wichtig, um Baumängel zu vermeiden.

Bei größeren oder komplexeren Bauvorhaben wird üblicherweise ein Bautagebuch geführt, das der Dokumentation wichtiger Abläufe, Besonderheiten und Änderungen während der Bauzeit dient.

Bauvertrag

Bei kleineren Geschäften reicht eine schriftliche Bestätigung des Angebots (eventuell einfach mit einer Eintragung auf dem Kostenvoranschlag). Bei größeren Geschäften sollte ein Ausführungsvertrag (Bauvertrag) geschlossen werden. Der Vertrag beinhaltet erst einmal die Daten des Bauherren und des Auftragnehmers sowie die Angaben zum Objekt. Darüber hinaus muss er zumindest grundlegende Abmachungen zu den Kosten und Menge (unter Berufung auf den Kostenvoranschlag), zur Abrechnungs- und Zahlungsweise, zu Ausführungsfrist, Garantiezeit und vertraglichen Vertretern enthalten.

Unterschiedliche Arten von Neubauten

Hinsichtlich der Bauweise

Hinsichtlich des Ausführungsverfahrens wird zwischen klassische Bau und Montagebau unterschieden. Im Mitteleuropa ist noch immer die klassische Bauweise mit Ziegeln, Mörtel und Betoneinlagen vorherrschend. Gemauerte Häuser werden mit Sicherheit und Stabilität assoziiert, Montagehäuser genießen nicht das gleiche Vertrauen. Für Südeuropa eignet sich klassischer Bau aufgrund der starken Sonneneinstrahlung, denn die Sonnenwärme erwärmt tagsüber das Mauerwerk, das nachts diese wärme ins Gebäudeinnere abgibt, während es tagsüber einen Überhitzungsschutz bietet. In den kalten klimatischen Regionen Europas wird häufig mit Holz gebaut, weil die Wände so gut dämmend sind und den Verlust der im Gebäudeinneren produzierte Wärme (von Herden, Heizkörpern usw.) verhindern. In Skandinavien ist klassischer Bau eine Seltenheit, denn Ziegelwände bieten schlechte Wärmedämmung, außerdem halten verbundene Holzkonstruktionen starkem Wind, Schneebelastung und starken Erdbebenstößen gut stand. Auch dort, wo die Tragfähigkeit des Bodens geringer ist, ist Holz aufgrund seines geringen Gewichts ein ideales Baumaterial.

Massivhaus

Klassischer Bau ist Backsteinbau mit Backsteinen (Ziegelsteinen), Mörtel und Betoneinlagen. Diese sog. Massivbauweise verläuft nach Phasen von den Fundamenten aufwärts. Manchmal wird sie auch Nassbau genannt, denn das Baubindemittel (Mörtel) beinhaltet auch Wasser, das verdunsten bzw. vor Beginn der nächsten Bauphase trocknen muss. Die Massivbauweise hat die gute Eigenschaft, dass sie vorübergehend angehalten werden kann. Bauvorhaben in Massivbauweise können leichter an die eigenen zeitlichen und finanziellen Möglichkeiten angepasst werden. Klassischer Bau kann zwecks Kostensenkung auch in Eigenregie bzw. mit der Hilfe von Familienmitgliedern und Freunden durchgeführt werden.

Fertighaus

Bei der Fertig- oder Montagebauweise wird das Gebäude aus werkseitig vorgefertigten Elementen (Fertigteilen) zusammengesetzt, die von auf diese Bauweise spezialisierten Fachleuten zu einem Ganzen zusammengesetzt werden. Mit Ausnahme der Bodenplatte, die aus Beton besteht und vor Ort angefertigt werden muss, sind alle anderen Prozesse trockenen Prozesse. Darum ist Fertigbau preisgünstiger und lässt sich auf der Baustelle schneller ausführen als Massivau. Im Gegensatz zum klassischen Massivbau kann Fertigbau zu allen Jahreszeiten und unter allen Wetterverhältnissen verlaufen, da die meisten Arbeiten in der Produktionshalle durchgeführt werden.

Auch die Übersicht über den Produktionsprozess ist besser, weil alle Elemente nach einem genauen Plan angefertigt werden. Als Folge ist auch die Montage präzise und die Ausführung qualitativ hochwertig. Die Herstellung der Fertigteile im Werk verläuft unter kontrollierten Bedingungen und istdie ganze Zeit über vor Witterungseinflüssen geschützt. Die anschließende Montage vor Ort verläuft sehr schnell, sodass Witterungseinflüsse eine wesentlich geringere Rolle spielen als bei der Massivbauweise. Ein Fertighaus kann in zwei bis sechs Monaten gebaut werden (werkseitige Produktion und Montage der Fertigteile auf der Baustelle), abhängig von den Anforderungen, der Größe und der Ausführungsart.

Hinsichtlich des Materials

Bauen mit bewehrtem Beton

Beton gehört zu den natürlichen Baumaterialien und ist fest, beständig, unbrennbar und feuchtigkeitsresistent. Beton ist eine Aggregatmischung aus Wasser, chemischen Zusätzen und Zement. Weil es schlechtere Dämmeigenschaften aufweist und wasserdampfundurchlässig ist, wird Beton beim Hausbau am häufigsten zur Anfertigung von Zwischenetageplatten, Tragewänden und Säulen sowie Kellerräumen verwendet. Für den Bau von Kellerräumen oder Konstruktionselementen sind Betonziegel am geeignetsten. Hohlblocksteine werden vor allem für den Bau von Zäunen und Stützmauern verwendet. Unterkellerungen (besonders dort, wo der Erddruck groß ist) werden am häufigsten aus mit Mörtel aufgefüllten und mit einer Armatur zusätzlich verstärkten Hohlblocksteinen gebaut.

Backsteinhaus

Auch klassischer Backstein gehört zu den natürlichen, ökologischen Materialien, da er aus Ton gemacht ist. Ton ist ein natürliches und vollkommen erneuerbares Material, das zugleich auch preisgünstig ist. Alte Backsteine können gesäubert und wiederverwendet werden, z. B. für die Herstellung von Pflastern, für Kaminbau oder als dekorativer Belag für Wände und Mauern. Backsteinbau verläuft meistens mit Ziegeln und klassischem oder Isolationsmörtel. Geschliffene Ziegel werden auf einem Untergrund mit Leim verbaut. Die ausgezeichnete Wasserdampfdurchlässigkeit von Backsteinen ermöglicht eine natürliche Feuchtigkeitsregulierung in den Räumen, was zur Steigerung des Wohlgefühls im Raum beiträgt. Backstein schützt zur Sommerzeit vor Überhitzung, zur Winterzeit hingegen vor Wärmeverlusten. Massive Ziegelkonstruktionen sind auch feuerfest und erdbebensicher. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus aus klassischem Backstein kann innerhalb eines Monats gebaut werden.

Bauen mit Porenbeton

Poren- bzw. Schaumbeton gehört zu den immer beliebter werdenden Baumaterialien. Er setzt sich aus quarzhaltigem Sandmehl, Kalk, Zement und Wasser zusammen. Die Herstellung von Porenbetonziegeln verläuft bei niedrigeren Temperaturen als die Herstellung von Backsteinziegeln, sie lassen sich auch vollständig rezyklieren. Dieses Material hat einen sehr geringen Kohlenstoffabdruck. Mit Porenbetonziegeln wird schnell und trocken gebaut, außerdem ist hervorragende Wärmedämmung garantiert, was eine Wärmedämmung der Gebäudehülle überflüssig macht.

Die Fassade kann sich lediglich aus Außenputz und einer Abschlussschicht zusammensetzen. Der Leim zwischen den Porenbetonziegeln besteht aus Mörtel in einer Stärke von einigen Millimetern. Aufgrund des geringen Gewichts von Porenbeton und der bestehenden Systemlösungen verläuft das Bauen fast dreimal schneller als das Bauen mit klassischen Ziegeln. Bauen mit Porenbetonziegeln kann auch in Eigenregie vorgenommen werden, da das Anlegen von Installationskanälen, Bohren, Ankern oder das Anbringen von Einlagen aufgrund der Hohlräume in den Ziegeln ziemlich einfach ist. Obwohl sein Materialgewicht gering ist, garantiert Porenbeton Erdbebensicherheit und Feuerfestigkeit.

Expandiertes Polystyrol

Beim Bau von Passiv- bzw. Niedrigenergiehäusern setzt sich immer mehr ein Bausystem durch, das aus zwei Schichten expandiertem Polystyrol mit einem Zusatz von Graphitblättern, und aus einem zur besseren Wärmedämmung hinzugegebenen Betonkern besteht. Dieses Bausystem garantiert wärmebrückenfreies Bauen. Das System besteht aus allen Komponenten, die für den Bau von Ecksteinen, Querbalken, Außenplatten usw. benötigt werden.

Ein weiterer Grund für die Beliebtheit dieses Systems liegt in seiner Präzision und Vorhersehbarkeit - Eigenschaften, die eine zügige Ausführung ermöglichen. Ein mit einem System aus expandiertem Polystyrol gebautes Wohnhaus überhitzt im Sommer nicht und ist wärmestabil. Die Systemelemente sind einfach einzubauen. Sie werden einfach aufeinander gestapelt, wonach ein Armaturnetz eingesetzt wird und abschließend wird Beton in die Öffnungen gegossen. Der Bau verläuft schnell, eine Etage wird an nur einem Tag gebaut, ein zusätzlicher Tag wird für den Betonguss benötigt. Das vollständige Haus wird in ungefähr drei Wochen aufgestellt.

Verfahren

Vor Baubeginn - Absteckung, Baustellensicherung, Einarbeitung

Bevor der Baubeginn angezeigt wird, muss das Gebäude abgesteckt werden. Bei der Absteckung ist die Anwesenheit des Bauaufsichtsführenden Pflicht, denn gerade bei diesem Verfahren kann es zu grundlegenden Fehlern kommen, die später nur schwer und kostenaufwändig beseitigt werden können. Der Baubeginn von genehmigungs- oder anzeigepflichtigen Bauführungen muss der Baubehörde angezeigt werden. Vor Baubeginn muss der Ausführende auch den Baugrund vorbereiten. Die Baustelle muss entsprechend gesichert und mit einem Bauschild gekennzeichnet werden.

Bauen

Der Verlauf des Bauens hängt von der Bauweise ab. Bei Montagehäusern werden lediglich Fundamentplatte und Außenanordnung angefertigt. Im Falle eines gemauerten Hauses müssen Fundamente, Mauern, Dachstuhl und Dach (dritte Bauphase) ausgeführt werden. An der Außenseite werden alle Kommunalanschlüsse (Wasserleitung, Strom, Kanalisation, Entwässerung) ausgeführt. Im Inneren werden alle Elektro- und Maschineninstallationen sowie alle übrigen Handwerkerarbeiten ausgeführt. Die Pflicht des Ausführenden ist es, den Ausführungsplan einzuhalten. Der Bauaufsichtsführende hat die Pflicht alle eventuellen Fehler und Unregelmäßigkeiten aufzuzeigen. Der Ausführungsplan darf ohne eine schriftliche Einwilligung des Planers nicht verändert werden.

Fertigstellung des Gebäudes und Nutzung

Nach Abschluss der Bauarbeiten muss das Bauvorhaben offiziell fertiggestellt werden. Auch hierfür gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In vielen Bundesländern ist nach Fertigstellung eine sogenannte Fertigstellungsanzeige bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Teilweise sind zusätzlich Bescheinigungen von Fachplanern oder Sachverständigen erforderlich (Standsicherheitsnachweis, Nachweis zum Wärme- und Brandschutz, Prüfprotokolle technischer Anlagen usw.). Erst wenn sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, darf das Gebäude genutzt bzw. bezogen werden.