1. Grundstück erschließen - was bedeutet das?

Wenn in den Bauordnungen von Aufschließung eines Grundstücks die Rede ist, sind vorrangig die Bereiche Wasser, Kanal und Zufahrt gemeint. Das bedeutet, dass der Anschluss des Grundstücks an die örtliche Wasserversorgung und die Ableitung von Abwässern in einen Kanal geregelt sein müssen. Denn jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss erschlossen sein oder werden. Außerdem müssen für das Grundstück Zufahrten, Fahrbahnen und/oder Parkplätze bereitgestellt werden. Zur Erschließung gehören aber auch alle rechtlichen Regelungen, die sich auf die Nutzbarmachung eines Grundstücks beziehen, wie etwa die Eintragung ins Grundbuch. Zusamengefasst bedeutet die Erschließung eines Grundstücks (auch Aufschließung genannt), die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks: die Errichtung einer Zufahrt und Anschlüsse an öffentliche Wasser-, Kanal-, Strom- und Gas- sowie Telefon- und Datenkabelnetze.

Grundsätzlich wird zwischen öffentlicher und privater Er- bzw. Aufschließung des Grundstücks unterschieden. Als öffentliche Erschließung werden alle Maßnahmen bezeichnet, die bis zur Grundstücksgrenze umgesetzt werden. Dazu gehören die Bereiche Strom, Wasser bzw. Abwasser, Telefon bzw. Internet, ggf. Gas bzw. Fernwärme und natürlich der Zufahrtsweg zum Grundstück. Die private Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die innerhalb des Grundstückes, also ab der Grundstücksgrenze bis hin zum Haus vorgenommen werden.

2. Erschließungskosten und Anschlussgebühren

Die Erschließung eines Grundstücks ist natürlich mit einem finanziellen Aufwand verbunden, der in Form von Aufschließungsgebühren den Eigentümern eines Grundstücks von den Gemeinden vorgeschrieben wird. In den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer sind mit dem Begriff „Aufschließungskosten“ immer die Abgaben an die Gemeinde gemeint, die zweckgebunden zur Errichtung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Abwasserkanal, Wasserleitungen) vorgeschrieben sind.

In Gegensatz dazu werden im Internet unter dem Begriff „Aufschließungskosten“ häufig alle für die Bauherren bzw. Grundstücksbesitzer anfallenden Kosten zusammengefasst, von Anschlüssen für Strom, Gas und Telefon bis zu den Baukosten für die Herstellung der Leitungen, Rohre und Kabel. Das ist falsch, denn die Gebühren für den Anschluss bzw. die Freischaltung von Strom, Gas und Telefon sind nicht an die Gemeinde, sondern direkt den Versorgungsunternehmen (Strom- und Gasanbieter, Fernwärme, Telekommunikationsunternehmen usw.) zu zahlen. Andere Kosten, wie etwa die Baukosten für die Herstellung der Leitungen bis direkt zum Haus (private Erschließung), sind als Baukosten vom Bauherrn zu tragen.

3. Grundstückkäufer sollten auf die Erschließung achten

3.1 Erschließung abklären

Wie eingangs erwähnt, dürfen nur bereits aufgeschlossene Grundstücke bebaut werden. Deshalb sollte die Erschließung bereits bei der Besichtigung bzw. vor dem Kauf des Grundstücks abgeklärt werden, damit später keine bösen Überraschungen auftreten. Verschaffen Sie sich zuverlässige Informationen über die Lage der Aufschließungsstraße und der Hausanschlussleitungen (z. B. des Kanals). Grundstücke können erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen sein.

3.2 Nicht erschlossene und teilerschlossene Grundstücke

Bei nicht erschlossenen Grundstücken handelt es sich um Rohbauland oder Bauerwartungsland. Nicht aufgeschlossene Bauplätze sind manchmal sogar mit einem Bauverbot belegt. Falls Sie den Kauf eines nicht aufgeschlossenen Grundstücks erwägen, erkundigen Sie sich dazu bei der zuständigen Baubehörde. Teilerschlossene Grundstücke sind jene, bei denen noch einzelne Maßnahmen notwendig sind. Ein gutes Beispiel dafür sind ältere, ehemals bebaute Grundstücke, bei denen häufig die Kabel für Telefon und Fernsehen fehlen.

3.3 Erschlossene Grundstücke

Bei erschlossenen Grundstücken sind alle Anschlüsse vorhanden, wobei das nicht unbedingt bedeuten muss, dass diese bis zum geplanten Haus reichen. Manchmal kommt es vor, dass die öffentliche Erschließung vorgenommen wurde, nicht aber die private (die Leitungen reichen nur bis zur Grundstücksgrenze, für die Verlängerung innerhalb des eigenen Grundstücks muss der neue Eigentümer selber aufkommen).

Erschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, weil die Vorbesitzer die Aufschließungskosten in den Verkaufspreis mit einkalkuliert haben. Bei einem voll erschlossenen Grundstück sind zwar alle Erschließungskosten sowie belagsfertige Straßen und Gehsteige bereits im Kaufpreis enthalten, doch wie wir im vorigen Kapitel gesehen haben, kann es in diesem Punkt schnell zu Missverständnissen kommen. Deshalb ist es ratsam, im Kaufvertrag den Sammelbegriff „Aufschließung“ bzw. „Aufschließungsgebühren“ zu vermeiden. Um Klarheit zu schaffen, sollten vielmehr alle Gebühren und Abgaben inkl. der Zahlungsverpflichtung durch Verkäufer- oder Käuferseite für jede Position einzeln angeführt werden, damit später noch festgestellt werden kann, wer welche Kosten zu tragen hat.

4. Kostenfaktoren

4.1 Entfernung zur öffentlichen Anschlussstelle

Die Kosten für die Erschließung können sehr hoch sein, wobei die Gemeinde in der Regel nur einen vergleichsweise kleinen Teil übernimmt. Die Kosten hängen vorrangig von der Größe des Grundstücks und dem bereits vorhandenen Leitungsnetz ab, wobei die Distanz zur nächsten öffentlichen Anschlussstelle den größten Einfluss auf die Höhe der Erschließungskosten hat. Deshalb sollte sich der Bauherr im Rahmen der Bauplanung darüber informieren, wo sich die nächstgelegenen Anschlussstellen befinden. Informationen dazu erhalten Sie bei den zuständigen Stellen (je nach Art des Haushaltsanschlusses sind das die Gemeinde bzw. den Magistrat oder die jeweiligen Netzbetreiber).

4.2 Bodenbeschaffenheit und der Grundwasserspiegel

Weitere Kostenfaktoren sind die Bodenbeschaffenheit und der Grundwasserspiegel. Sie sind ausschlaggebend dafür, wo und wie tief Rohre und Leitungen verlegt werden können bzw. müssen. Bei Unklarheit hilft ein Bodengutachten (Baugrundgutachten), das ohnehin noch vor Beginn der Hausplanung in Auftrag gegeben werden sollte, um Planungssicherheit für die Gründung und das Tragwerk des Gebäudes zu schaffen. Das Bodengutachten klärt Sie über die Bodenbeschaffenheit und den Grundwasserspiegel auf, sodass die Verlegung der Leitungen sicher geplant werden kann.

4.3 Förderungen für Erschließungskosten

Je nach Bundesland stehen unterschiedliche Förderungen für die Erschließung von Grundstücken zur Verfügung. Gefördert werden insbesondere Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien, wie beispielsweise Fernwärme- oder Erdgasanschlüsse.

5. Die wichtigsten Bereiche der Grundstückserschließung

5.1 Verkehrsflächen

In Deutschland ist eine Hauszufahrt gesetzlich verpflichtend, wobei alternativ Wegdienstbarkeiten über Nachbargrundstücke erlaubt sind. Die Aufschließungsabgabe ist an die Gemeinde zu entrichten und wird mit Hinblick auf die Grundstücksgröße, den Bauklassenkoeffizienten (BKK) und den Einheitssatz (Hebesatz) in der Gemeinde berechnet.

5.2 Abwasser - Kanalanschluss

Hier hat der Grundstücksbesitzer neben den Kosten für die Leitungsverlegung auch Kanalanschluss- und Kanalnutzungsgebühren zu bezahlen. Diese werden von jeder Gemeinde anders berechnet. Allgemein gilt jedoch, dass die Gebühr insgesamt maximal das Doppelte des Jahreserfordernisses ausmachen darf, und dass Mindestgebühren eingehoben werden müssen.

Bei der Errichtung eines Kanalanschlusses ist ein Kanalplan erforderlich, der Bestandteil der Bauverhandlung ist. Weil im Kanalplan der Verlauf der Kanalanschlüsse festgehalten wird, sollten Sie diesen gut aufbewahren. Später, wenn Rohre oder Leitungen ausgetauscht werden müssen, gibt er nämlich Auskunft darüber, wo und wie tief diese verlegt sind und an welchen Stellen sie zusammengesetzt wurden. Noch besser ist es, den Leitungsverlauf fotografisch zu dokumentieren, bevor die Künetten zugeschüttet werden. Falls zur Errichtung des Kanalanschlusses Aufgrabungsarbeiten außerhalb des Grundstücks durchgeführt werden müssen, ist unter Umständen eine Aufgrabungsbewilligung erforderlich.

5.3 Wasseranschluss

Die zuständige Stelle für den Wasseranschluss ist das jeweils zuständige Wasserwerk, deshalb gehören diese Kosten nicht zu den Erschließungskosten, sondern zu den Anschlussgebühren (siehe Kapitel 2). Bei Wohnhäusern und anderen Gebäuden mit Aufenthaltsräumen muss die Versorgung mit gesundheitlich einwandfreiem Trinkwasser gesichert sein (in manchen Bundesländern muss auch die Versorgung mit ausreichendem Löschwasser nachgewiesen werden). Die Lage des Wasseranschlusses können Sie beim lokalen Wasserversorger erfragen. Falls kein Anschluss vorhanden ist, muss bei der Gemeinde ein Hausanschluss an die öffentliche Trinkwasserleitung beantragt werden.

5.4 Stromanschluss

Wenn auf dem Grundstück bereits ein Stromanschluss vorhanden ist, muss der neue Eigentümer den Anschluss beim zuständigen Netzbetreiber auf den eigenen Namen an- bzw. ummelden. Außerdem sollten Sie sich erkundigen, ob der bestehende Anschluss auch für den geplanten Hausbau ausreicht oder verstärkt bzw. erhöht werden muss. Bei einem Neubau ist beim für das Grundstück zuständigen Netzbetreiber ein Anschluss an das Stromnetz zu beantragen. Falls Sie den Netzbetreiber nicht kennen, wenden Sie sich an die Gemeinde. Der Hausanschluss darf nur von einem konzessionierten Elektriker hergestellt werden. Anschließend müssen Sie dem Netzbetreiber mitteilen, welchen Stromanbieter Sie ausgewählt haben. Netzbetreiber sind zugleich auch als Stromlieferanten tätig, doch den Netznutzungsvertrag und den Stromliefervertrag können Sie mit verschiedenen Anbietern abschließen.

5.5 Gasanschluss

Auch die Möglichkeit eines Gasanschlusses ist mit dem örtlichen Versorgungsunternehmen zu klären. Wichtig ist, die Dimensionierung des Hausanschlusses mit dem Installateur zu klären. Falls keine Möglichkeit eines Gasanschlusses für die Gasheizung besteht, kann die Versorgung auch durch eigene Gastanks sichergestellt werden. Diese dürfen nur von konzessionierten Unternehmen aufgestellt werden und bedürfen ebenfalls einer Genehmigung.

6. Erschließungskosten und Hausanschlusskosten

Die von den Gemeinden vorgeschriebenen Aufschließungsgebühren werden je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich berechnet. Ob das Grundstück, das Sie kaufen möchten, bereits als Bauland gewidmet und erschlossen ist, erfahren Sie beim Gemeindeamt bzw. beim Magistrat. Beim Gemeindeamt erfahren Sie auch die Erschließungskosten für Grundstücke, die neu umgewidmet wurden oder für die bislang noch keine Gebühren entrichtet worden sind. Eine eindeutige Aussage über die Höhe der Gebühren zu machen, ist aber leider nicht möglich. Der Grund dafür liegt darin, dass die in den einzelnen Bauordnungen der Bundesländer enthaltenen Vorschriften höchst unterschiedlich sind – nicht einmal die Bedeutung des Begriffs „Aufschließungskosten“ wird einheitlich geführt. Hinzu kommen die individuellen Variablen (Grundstücksgröße, Gebäudegröße, Entfernung zur öffentlichen Anschlussstelle, Bodenbeschaffenheit). Trotzdem lässt sich sagen, dass die Erschließungskosten für Einfamilienhäuser im Durchschnitt zwischen 10.000 und 15.000 betragen (hiermit sind nur die Erschließungsgebühren an die Gemeinde gemeint, nicht aber die Kosten für die Hausanschlüsse, die an die regionalen Netzbetreiber für Gas, Strom und Wasser zu entrichten sind).